APERÇU EXÉCUTIF CONFIDENTIEL

Cette opportunité d'investissement mixte est située dans l'un des corridors les plus établis et soumis à des contraintes d'approvisionnement de Long Island City, à quelques instants de Vernon Boulevard et du front de mer de l'East River. L'emplacement bénéficie d'une forte densité résidentielle, d'un trafic constant de piétons et d'une proximité immédiate avec les transports, les espaces ouverts et les commodités de quartier.

La propriété s'étend sur environ 5 190 pieds carrés sur un terrain de 2 500 pieds carrés et est configurée en tant que bâtiment de 25 pieds de large comprenant :

- Commerce au rez-de-chaussée
- Studio d'artiste à l'arrière
- Quatre appartements résidentiels en libre marché au-dessus

L'actif offre un profil équilibré de revenus durables en place et un potentiel de location résidentielle à court terme dans un sous-marché qui continue de démontrer une profondeur locative à long terme et une demande de capital.

APERÇU DE LA PROPRIÉTÉ
Taille du terrain : 2 500 SF
Dimensions du bâtiment : 25 ft x 42 ft
Surface actuelle du bâtiment : 5 190 SF
Classe du bâtiment : S3 – Principalement à quatre familles avec un magasin et un bureau
Zonage : M1-4 / R6B

La configuration de la propriété permet un revenu commercial stable à la base tout en préservant un potentiel résidentiel. La largeur et l'agencement du bâtiment fournissent des surfaces résidentielles efficaces par rapport à de nombreux actifs mixtes plus étroits dans le sous-marché.

PROFIL DES REVENUS ET ANALYSE DU TAUX DE CAPITALISATION

La propriété génère actuellement :
Revenu brut en place : 326 724 $
Dépenses : 39 167 $
Revenu net d'exploitation en place : 287 557 $

Une fois les unités résidentielles stabilisées à des niveaux de marché :
Revenu brut pro forma : 342 320 $
Revenu net d'exploitation pro forma : 303 160 $
Cela soutient un taux de capitalisation pro forma d'environ 5,5 %.

COMPOSANTE RÉSIDENTIELLE
Les quatre unités résidentielles sont entièrement en libre marché et actuellement vides. Cela représente une opportunité immédiate de louer à des loyers de marché sans restrictions réglementaires.

Les références de location récentes dans le corridor de Vernon Boulevard / front de mer indiquent :
70–85 $ par pied carré par an
Unités d'une chambre : environ 3 400–4 200 $ par mois
Unités de deux chambres : environ 4 800–6 000 $+ par mois

L'absorption au sein des bâtiments de charme n'ayant pas de services complets reste stable en raison d'une forte demande des locataires pour la proximité du front de mer, l'accès à Midtown Manhattan et les offres de commerce de quartier.

La nature de libre marché des unités résidentielles améliore la flexibilité et réduit l'exposition réglementaire par rapport aux actifs à loyer stabilisé ou partiellement réglementés.

LOCATION COMMERCIALE

Cela offre un flux de trésorerie prévisible jusqu'à la fin du bail tout en préservant une flexibilité future pour le repositionnement.

Les corridors commerciaux le long de Vernon Boulevard ont démontré une résilience grâce à un trafic piéton constant, une densité résidentielle croissante et une vitrine disponible limitée. L'absence de clause de renouvellement permet à la propriété de réévaluer le mix de locataires et l'économie locative à l'expiration du bail.

ZONAGE ET OPTIONALITÉ STRATÉGIQUE
La propriété est située dans un district de zonage M1-4 / R6B. Cette structure de zonage duale soutient une occupation mixte continue et offre une flexibilité stratégique à long terme, sous réserve des approbations habituelles.

Les investisseurs peuvent envisager plusieurs stratégies :

- Garder et stabiliser pour un flux de trésorerie durable
- Améliorer progressivement le revenu résidentiel
- Repositionner le composant commercial à l'expiration du bail
- Évaluer le potentiel de redéveloppement à plus long terme

Cette flexibilité ajoute une valeur structurelle au-delà du flux de revenus actuel.

FONDAMENTAUX DU SOUS-MARCHÉ

Long Island City continue de bénéficier de :

- Proximité de Midtown Manhattan (un arrêt de métro)
- La demande de capital à LIC est restée résiliente en raison de sa combinaison d'accessibilité, de profondeur locative et de positionnement en front de mer. Le corridor de Vernon Boulevard, en particulier, reste l'un des quartiers résidentiels les plus recherchés du sous-marché.

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.